作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集度和生態(tài)鏈條完整度，其發(fā)展水平也成為觀察各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要“風(fēng)向標(biāo)”。
戴德梁行日前發(fā)布的《武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“《白皮書》”）顯示，武漢南部是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主陣地，超七成集中在東湖高新區(qū)（光谷）、江夏區(qū)、洪山區(qū)和武漢經(jīng)開區(qū)（車谷）一帶，構(gòu)建起了以光車走廊為主導(dǎo)的武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展“微笑曲線”。
戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事總經(jīng)理蘇智淵在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)與空間載體的聯(lián)系，不同區(qū)域近年紛紛探索符合市場(chǎng)需求的發(fā)展之路，如上海市“特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)”打造、深圳市“工業(yè)上樓”建設(shè)、成都市“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”園區(qū)戰(zhàn)略。武漢市亦需結(jié)合自身的“光芯屏端網(wǎng)”與“車路云圖”融合的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，大力促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)聚集，因地施策，持續(xù)構(gòu)建武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集與主題化發(fā)展的新格局。
“光車大走廊”引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)向南集聚
記者梳理發(fā)現(xiàn)，《白皮書》由戴德梁行武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部編制，涵蓋武漢產(chǎn)業(yè)格局概覽、武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)分析、國(guó)內(nèi)其他園區(qū)發(fā)展啟示以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)趨勢(shì)總結(jié)等內(nèi)容。
按照?qǐng)@區(qū)主力產(chǎn)品類型和所服務(wù)產(chǎn)業(yè)對(duì)制造的依賴程度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)大致分為生產(chǎn)制造類和研發(fā)辦公類兩大類型。在列入統(tǒng)計(jì)的130個(gè)核心園區(qū)中，生產(chǎn)制造類65個(gè)、研發(fā)辦公類65個(gè)，東湖高新區(qū)分別以14個(gè)和33個(gè)園區(qū)保持武漢全市領(lǐng)先。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布特點(diǎn)方面，戴德梁行方面分析認(rèn)為，武漢南部是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主陣地，超七成集中在東湖高新區(qū)、江夏區(qū)、洪山區(qū)以及武漢經(jīng)開區(qū)一帶。生產(chǎn)制造類園區(qū)向遠(yuǎn)城區(qū)擴(kuò)散，研發(fā)辦公類園區(qū)密集扎堆光谷。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑體量上，東湖高新區(qū)以超千萬(wàn)平方米的體量“一枝獨(dú)秀”。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，武漢市現(xiàn)有存量及未來(lái)兩年內(nèi)即將入市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體量約為2807萬(wàn)平方米，構(gòu)建了以光谷為核心的南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚帶。其中，東湖高新區(qū)以約1089萬(wàn)平方米的園區(qū)建筑體量排名第一，武漢經(jīng)開區(qū)和江夏區(qū)分別以約387萬(wàn)平方米和367萬(wàn)平方米位居第二、三名。
此外，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)類型的偏好也呈現(xiàn)出明顯分化特點(diǎn)。根據(jù)《白皮書》，為了保障武漢市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，武漢市各區(qū)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，逐步形成了產(chǎn)業(yè)聚集化發(fā)展趨勢(shì)，各區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展各有側(cè)重，和而不同。其中，東湖高新區(qū)、洪山區(qū)和江夏區(qū)重點(diǎn)打造“光芯屏端網(wǎng)”新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)極核，偏好多以研發(fā)辦公類園區(qū)為主；武漢經(jīng)開區(qū)和蔡甸區(qū)則重點(diǎn)布局汽車制造等產(chǎn)業(yè)，更偏好于選擇生產(chǎn)制造類園區(qū)。
據(jù)了解，“光谷”東湖高新區(qū)、“車谷”武漢經(jīng)開區(qū)和“網(wǎng)谷”臨空港區(qū)三大國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)在工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮著引領(lǐng)作用。其中，“光谷”東湖高新區(qū)和“車谷”武漢經(jīng)開區(qū)已逐漸成長(zhǎng)為武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大增長(zhǎng)極，兩大區(qū)域也形成了極強(qiáng)的區(qū)域輻射能力。
戴德梁行方面表示，兩大龍頭開發(fā)區(qū)空間向南發(fā)展的趨勢(shì)也帶動(dòng)了武漢產(chǎn)業(yè)整體向南集聚，形成了串聯(lián)光谷、車谷、江夏區(qū)、洪山區(qū)等地的“光車大走廊”。
“光芯屏端網(wǎng)”融合“車路云圖”，是對(duì)當(dāng)前武漢市三大開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的最終概括，也代表了武漢市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前沿方向。蘇智淵表示，東湖高新區(qū)引領(lǐng)光電子信息及芯片產(chǎn)業(yè)突破創(chuàng)新，臨空港區(qū)在網(wǎng)絡(luò)安全與云計(jì)算領(lǐng)域奮起發(fā)力，武漢經(jīng)開區(qū)以智能網(wǎng)聯(lián)汽車鋪開車路協(xié)同的新藍(lán)圖，三大開發(fā)區(qū)的協(xié)同必將全方位地助推武漢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，持續(xù)構(gòu)建武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚與主體化發(fā)展新格局。
構(gòu)建“國(guó)民共進(jìn)”園區(qū)發(fā)展新生態(tài)
在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)土地資源稀缺的背景下，以深圳市為代表的部分城市正探索“工業(yè)上樓”實(shí)踐。
2023年12月25日，武漢市政府辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)“工業(yè)上樓”的實(shí)踐方案》，以充分盤活工業(yè)用地資源，對(duì)接優(yōu)質(zhì)工業(yè)企業(yè)需求，因地制宜開發(fā)建設(shè)一批容積率較大、建筑高度較高、樓層較多的工業(yè)樓宇，構(gòu)建以先進(jìn)制造業(yè)為骨干的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。
不過(guò)，這一實(shí)踐主要集中于江漢區(qū)、江岸區(qū)等部分主城區(qū)。根據(jù)《白皮書》，武漢市產(chǎn)業(yè)園區(qū)還存在“長(zhǎng)高”的空間，容積率在2.0以下的園區(qū)仍然是主流。其中，容積率在3.0以上的項(xiàng)目主要集中在光谷片區(qū)，容積率2.0以上項(xiàng)目大多分布在三環(huán)線沿線，三環(huán)線以外以生產(chǎn)制造類廠房為主，容積率多在1.5以內(nèi)。
“區(qū)別于粵港澳大灣區(qū)基于用地稀缺性導(dǎo)致的‘工業(yè)上樓’潮流，武漢市推動(dòng)‘工業(yè)上樓’背后體現(xiàn)出市里對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)烈訴求，是通過(guò)高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)載體倒逼產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在提供各種補(bǔ)貼的同時(shí)，保本微利原則指明了面向國(guó)企主導(dǎo)的政策安排?！贝鞯铝盒蟹矫姹硎?，就產(chǎn)業(yè)集約性來(lái)說(shuō)，武漢市并未達(dá)到整體“工業(yè)上樓”的階段，“工業(yè)上樓”可能導(dǎo)致園區(qū)建設(shè)成本增加而反向作用于企業(yè)招引。
“對(duì)武漢市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，‘工業(yè)上樓’是在產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下，由政府引導(dǎo)國(guó)企牽頭建設(shè)高質(zhì)量園區(qū)，引進(jìn)高水平產(chǎn)業(yè)的政策安排，重要的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程而非目的、形式?！贝鞯铝盒蟹矫娣治龇Q。
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體來(lái)看，《白皮書》分析認(rèn)為，縱觀武漢全市，民營(yíng)企業(yè)無(wú)論是在園區(qū)數(shù)量還是體量上都是市場(chǎng)活躍的主體，幾乎與系列“國(guó)家隊(duì)”平分市場(chǎng)份額。同時(shí)，從局部來(lái)看南北差異明顯，南部以“央國(guó)平”（央企、國(guó)企、地方平臺(tái)公司）的大體量項(xiàng)目為支撐，北部則多以民營(yíng)企業(yè)為主。
據(jù)介紹，武漢市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)已形成多元化主體開發(fā)格局，國(guó)企與民企成為共推產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的雙重力量。以“央國(guó)平”為代表的“國(guó)家隊(duì)”作為地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心抓手，依托強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、資源調(diào)動(dòng)能力以及資金成本優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中一般扮演“拓荒?！钡慕巧?，不論是在產(chǎn)業(yè)主題、園區(qū)規(guī)模，還是建設(shè)品質(zhì)上都在引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展。
與此同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)雖然相較于國(guó)資企業(yè)在規(guī)模、資源優(yōu)勢(shì)上有所欠缺，但在機(jī)制靈活性、招商運(yùn)營(yíng)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等方面往往更具優(yōu)勢(shì)，這也是國(guó)資園區(qū)平臺(tái)所需要的。民企通過(guò)更加靈活的市場(chǎng)化策略，能夠?yàn)閳@區(qū)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更加細(xì)致的解決方案，進(jìn)一步激活壯大區(qū)域產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)活力。
戴德梁行方面表示，整體來(lái)看，國(guó)資園區(qū)企業(yè)與民營(yíng)園區(qū)企業(yè)存在較強(qiáng)的互補(bǔ)關(guān)系，國(guó)資有資源、民企有經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)雙方可通過(guò)不同形式的合作，共同構(gòu)建武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)“國(guó)民共進(jìn)、協(xié)同發(fā)力”的發(fā)展新生態(tài)。
而從區(qū)域、園區(qū)項(xiàng)目的主體選擇上來(lái)看，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)必然是各方爭(zhēng)搶的第一標(biāo)的。對(duì)此，蘇智淵表示，新質(zhì)生產(chǎn)力是武漢園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。新能源、新材料、綠色環(huán)保、人工智能等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展開辟了新領(lǐng)域、新賽道，實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)新。
“發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力需要減少過(guò)多生產(chǎn)要素投入，提高效能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在業(yè)態(tài)與模式上轉(zhuǎn)型，打破傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理模式的瓶頸，讓資源實(shí)現(xiàn)有效的配置和利用?！碧K智淵進(jìn)一步表示，以新質(zhì)生產(chǎn)力為支撐，武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以更好地對(duì)接全球生產(chǎn)鏈，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，持續(xù)向“新”而行，以“質(zhì)”致遠(yuǎn)。
